Lo bất động sản TP.HCM tồn kho lớn năm 2019

Trong báo cáo gửi Thủ tướng, HoREA nêu nhiều mối quan ngại cho thị trường địa ốc TP.HCM trong năm mới 2019, bao gồm quy mô thị trường thu hẹp, hàng tồn kho lớn.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá có ít nhất 7 thách thức đáng lưu tâm vì có thể tác động không tốt đến thị trường bất động sản 12 tháng tới. Trong đó, cơ quan này lưu ý các vấn đề như nguồn thu ngân sách từ đất có thể giảm, nhà ở bình dân thiếu hay tồn kho bất động sản quá lớn.

Điều này sẽ khiến thị trường bất động sản TP.HCM trượt dốc trong năm 2019.

Giảm đóng góp cho ngân sách

Quan ngại đầu tiên là, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8% so với năm 2017; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng.

Trong đó tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Nguồn thu này đã có dấu hiệu chững lại và khả năng tiếp tục giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường thu hẹp, nghiêng hẳn về nhà cao cấp

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017. Phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017. Phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững.

Theo HoREA, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp. 

Tỷ trọng nhà ở cao cấp, theo tính toán của HoREA, có thể cao hơn 30% trong năm qua và xuất hiện dấu hiệu dư cung cao cấp, thiếu nhà ở bình dân

Tồn kho tăng mạnh

Về lượng hàng tồn kho, 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng tồn kho lên đến gần 202.000 tỷ đồng.

Nếu tồn kho theo kế hoạch kinh doanh là bình thường, nhưng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Chưa thống nhất thể chế và quy phạm pháp luật

HoREA cũng đánh giá thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ. Thị trường vướng nhiều điểm nghẽn về thủ tục hành chính, trước hết là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, UBND TP quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố đến năm 2020 đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu.

Lệch pha cung cầu 

Theo nhận đinh thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu. Năm 2018, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%, phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp tăng mạnh

HoREA dẫn báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, theo đó ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.

So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%, phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%.

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Quan ngại về sốt đất ảo

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp.

Theo HoREA, thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.