Thủ tục hành chính – vướng mắc lớn của thị trường bất động sản

Những bất cập của thủ tục hành chính đang là một trong những rào cản lớn kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam. Sự bất cập này thể hiện từ khâu chuẩn bị đầu tư, xây dựng đến quản lý sau đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản.

Chồng chéo thủ tục

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện vấn đề thủ tục hành chính trong chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản có liên quan rất nhiều đến Luật và các văn bản dưới luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Phòng cháy và chữa  cháy... Các luật này lại có rất nhiều quy định liên quan đến thủ tục hành chính, các thủ tục này còn nhiều chồng chéo gây tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. 

Điển hình cho sự chồng chéo là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; quy định thời điểm phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường còn chưa thống nhất giữa Luật Đầu tư với Luật Bảo vệ môi trường. 

Về thủ tục hành chính trong bước chuẩn bị đầu tư thì thông thường một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua 4 cửa lớn. 

Thứ nhất, Sở Quy hoạch Kiến trúc (đối với hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM), các địa phương khác là Sở Xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm, chấp thuận tổng mặt bằng hoặc thẩm định tính cấp thẩm quyền, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm cơ sở lập dự án đầu tư phát triển đô thị. 

Thứ hai, Sở Kế hoạch Đầu tư chịu trách nhiệm cho đến khi dự án đầu tư phát triển đô thị được cấp thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Thứ ba, Sở Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm cho đến khi chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao mốc giới tại hiện trường. 

Thứ tư, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm cho đến khi cấp xong giấy phép xây dựng (đối với các công trình thuộc diện phải xin phép xây dựng). 

Đến đây, việc kiểm tra, giám sát thực hiện đầu tư xây dựng là do Thanh tra và trật tự xây dựng đô thị. Thực tế là việc thiếu đầu mối thống nhất quản lý sau cấp phép dẫn đến nhiều công trình xây dựng sai phép, thậm chí là không phép vẫn tồn tại. Mặt khác, trong mỗi cửa lớn nêu trên còn rất nhiều cửa phụ phải làm đó như xin cấp chỉ giới đường đỏ, số liệu hạ tầng kỹ thuật có liên quan, thỏa thuận phòng cháy, chữa cháy, môi trường, đầu nối cấp điện, nước sạch, an toàn bay và nhiều thỏa thuận khác… 

Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian, chỉ cần một mắt xích nào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại, làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển. 

Gây nhiều hệ lụy

Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Sơn – Trưởng Văn Phòng Luật Sư Nam Hà Nội cho rằng, khung pháp lý đảm bảo cho sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Đơn cử, sự khác nhau về phân loại dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất; hiện cả cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.  

Trên thực tế đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần; nhiều địa phương khác yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. 

Luật sư Sơn nhấn mạnh, thủ tục phức tạp đang làm cho tiến trình chậm lại, thời gian giải quyết chậm trễ. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ quả là nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn.  

Thủ tục hành chính còn khiến các doanh nghiệp quay lưng với địa phương, làm mất cơ hội phát triển của địa phương. Trong khi đó, với chính quyền địa phương, vướng mắc sẽ làm chậm tiến trình phát triển kinh tế, phát triển đô thị, làm giảm niềm tin của doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, nhu cầu mua bất động sản là có thực, nhưng thủ tục phức tạp khiến quá trình đầu tư xây dựng các dự án chậm trễ dẫn đến khan hiếm hàng, vô hình chung đẩy giá bất động sản lên cao. 

Luật sư Phạm Thanh Sơn đề xuất sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật, ban hành một Luật để sửa nhiều Luật, hoặc trước mắt ban hành một nghị định hướng dẫn chung về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.