Chung cư sổ hồng 50 năm, có nên mua?

Giá rẻ hơn 7-10% so với các căn cùng dự án và quy mô, các chung cư cấp sổ hồng 50 năm gắn với quyền và lợi ích khác nhau của người mua khi hết thời hạn.

Đang tìm hiểu một dự án bất động sản trên địa bàn phường Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), anh Xuân Mạnh (36 tuổi, Hoàng Mai) băn khoăn khi hợp đồng dự án cho biết Nhà nước chỉ giao đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 năm. Thế nhưng, nhân viên tư vấn dự án này vẫn khẳng định người mua căn hộ như anh Mạnh sẽ được cấp sổ hồng với thời hạn lâu dài.

Sổ hồng 50 năm và lâu dài khác gì nhau?

Theo tìm hiểu của chúng tôi, người dân mua chung cư mới sẽ được cấp sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn hộ chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sở hữu ghi trong sổ hồng lại phụ thuộc vào tính pháp lý của từng dự án xây dựng.

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều mô hình căn hộ - văn phòng (hay còn gọi là Officetel, Shophouse), hình thức nhà chung cư làm văn phòng hoặc cửa hàng. Các dự án đều được chủ đầu tư bố trí nhiều tầng làm căn hộ kết hợp với văn phòng để bán cho người dân.

Các dự án này chủ yếu được triển khai trên phần đất được Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng và thu tiền sử dụng đất hàng năm. Theo đó, các căn hộ thuộc dự án này sẽ được cấp sổ hồng ghi thời hạn sử dụng là 50 năm (bằng với thời gian giao đất).

Trong khi đó, với những dự án đất sở hữu của chủ đầu tư được phê duyệt xây dựng căn hộ để bán người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu với thời hạn lâu dài.

Ngoài ra, các dự án nhà ở xây trên phần đất nhà nước giao 50 năm, nếu chủ đầu tư đã xin được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân. Dù hồ sơ dự án vẫn ghi đất được giao 50 năm, sổ hồng người mua nhà sở hữu vẫn sẽ ghi lâu dài và lợi ích tương đương.

Theo các chuyên gia, hiện các dự án bất động sản được Nhà nước giao đất đều không quá 50 năm. Tuy nhiên, khi khu đất được chuyển mục đích sang đất ở, phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn lâu dài. Còn nếu doanh nghiệp sử dụng thì sẽ chỉ có thời hạn là 50 năm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư được giao đất nhưng chậm triển khai dự án, gây lãng phí.

Theo LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico, hiện nay có nhiều dự án đất chỉ được giao 50 năm, nhưng căn hộ vẫn được sở hữu lâu dài. Với các dự án căn hộ có thời hạn sở hữu, chủ đầu tư khi mua - bán đều phải ghi rõ thời gian sở hữu cụ thể.

Với các dự án đất được giao 50 năm và đã chuyển đổi mục đích sang đất ở, phần nhà sẽ được sở hữu lâu dài còn các loại hình khác như văn phòng, bệnh viện, trường học… sẽ chỉ có thời gian giới hạn.

Lợi ích người mua thế nào?

Điểm khác lớn nhất giữa căn hộ sổ hồng sở hữu 50 năm và lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao.

Khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Tuy mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án.

Trong khi đó, các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.

Đổi lại, giá bán những căn hộ loại này thường thấp hơn 7-10% so với những dự án căn hộ sở hữu lâu dài khác tại cùng vị trí và quy mô.

Những dự án căn hộ sở hữu 50 năm, do bản chất là các Officetel hay Shophouse nên sẽ được phép sử dụng để đăng ký kinh doanh hoặc lưu trú theo quy định. Ngoài ra, giá cho thuê với các căn hộ kiểu này cũng thường cao hơn 15-20% so với căn hộ để ở thông thường. Đây cũng là lý do, nhiều chủ đầu tư thường xuyên đưa ra cam kết với người mua nhà mức lợi nhuận khi cho thuê lại với tỷ suất khá cao.

Trong khi đó, cả 2 căn hộ loại này đều được phép sang nhượng quyền sử dụng như thông thường.

Tuy nhiên, với các dự án căn hộ sở hữu 50 năm, sau khi sang nhượng thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ không thay đổi mà vẫn bằng thời gian kể từ người sở hữu đầu tiên mua nhà.

Phân biệt dự án căn hộ sở hữu 50 năm

Các chuyên gia cũng cho biết điểm dễ nhìn ra nhất của một dự án căn hộ sở hữu 50 năm chính là lời chào bán của chủ đầu tư thường đi kèm cam kết mức lợi nhuận khi cho thuê lại căn hộ.

Nguyên nhân do đây là các căn hộ kết hợp văn phòng cho thuê nên mục đích chính vẫn là cho thuê thay vì việc sử dụng để ở trong 50 năm.

Bên cạnh đó, với những dự án có thời hạn sở hữu khi giao dịch chủ đầu tư có nghĩa vụ phải công khai toàn bộ hồ sơ, pháp lý, công khai về số năm sở hữu còn lại với người mua.

Trong khi đó, những dự án căn hộ thông thường chủ đầu tư chỉ rao bán giá trị với từng loại căn hộ chứ không đi kèm cam kết lợi nhuận đầu tư.

Ngoài ra, những dự án căn hộ dưới dạng Condotel, Officetel, Shophouse... chủ yếu đều thuộc nhóm sở hữu 50 năm thay vì lâu dài như căn hộ để ở thông thường.